敷金返還請求
嶋田法務行政書士事務所 千葉

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敷金返還請求の内容証明・示談書・合意書作成の専門家

内容証明(通知書・督促状)・示談書・合意書作成。きずによる修繕費やルームクリーニングなどの清掃費をめぐる敷金トラブル。賃貸借契約の終了時(明渡時)に、敷金をオーナー(不動産管理会社)から返還してもらえます。千葉県の専門家の行政書士。電話やメールだけで内容証明を作成できます。

敷金返還請求のポイント1
1、敷金は、賃貸借契約に基づいて生じた借り主の債務を担保するため、借り主が貸主に預託する金銭です
 賃貸借契約に基づいて生ずる借り主の債務としては、例えば賃料債務や借り主の落ち度による賃借物件の汚損などに伴う損害を賠償する債務が考えられます。これらの債務が退去時に残っていれば、債務額を控除した金額が借り主に返されます(債務額が敷金の額を超える場合には、敷金は返ってこないし、借り主は、不足額を払わなければなりません)。これに対し、借り主の債務が何ら残っていない場合には、貸主は敷金の全額を返還しなければなりません。

敷金返還請求のポイント2
2、賃借物件の原状回復義務と、建物の賃貸借において生ずる通常損耗について。
賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ、賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ、建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている(最高裁平成17年12月16日)

3、国道交通省が「原状回復義務のトラブルとガイドライン」を公表しています。
建物の価値は、居住の有無にかかわらず、時間の経過により減少するものであること、また、物件が、契約により定められた使用方法に従い、かつ、社会通念上通常の使用方法により使用していればそうなったであろう状態であれば、使用開始当時の状態よりも悪くなっていたとしてもそのまま賃貸人に返還すれば良いとすることが学説・判例等の考え方であることから、原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すものではないということを明確にし、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損(以下「損耗等」という。)を復旧すること」と定義しています

敷金返還請求のポイント3ー敷引特約
4、敷引特約について
敷引特約とは、賃貸借契約について賃借人が賃貸人に預託した敷金や保証金から一定額を差し引いて建物明渡後に返還する約定です。

この特約が消費者契約法10条に違反して無効ではないかが問題となります。
「消費者の権利を制限し、または消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法1条2項に規定する基本原則に反し、消費者の利益を一方的に害するものは無効である」(消費者契約法10条)

賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる損耗や経年により自然に生ずる損耗の補修費用として通常想定される額、賃料の額、礼金等他の一時金の授受の有無およびその額等に照らし、敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである時には、当該賃料が近傍同程度の建物の賃料相場に比して、大幅に定額であるなどの特段の事情がない限り、信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであり消費者契約法10条により無効である。
そのうえで、敷引金額が月額賃料の3.5倍強他に礼金等の一時金のないケースで高額に過ぎることはいえず有効とする判例もあります。

     



            

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